宅地建物取引士の専任要件とは？配置人数や兼業の可否について解説

こんにちは。行政書士燈綜合事務所の山本です。

不動産の売買や賃貸の媒介（仲介）・代理などを業として行うためには、宅地建物取引業免許を取得する必要があります。

そして、宅地建物取引業を営むためには、事務所ごとに一定数以上の「専任の宅地建物取引士」を配置しなければなりません。

結論から申し上げると、宅地建物取引業の事務所には、宅建業に従事する者5人につき1人以上の専任の宅地建物取引士が必要です。 また、専任の宅地建物取引士には「常勤性」と「専従性」が求められるため、資格を持っているだけでは配置要件を満たしたことにはなりません。

例えば、従事者が6人の事務所では、専任の宅地建物取引士を2人以上配置する必要があります。

今回は、宅地建物取引業免許の取得にあたって必要となる宅地建物取引士の配置人数や、専任性の要件、兼業の可否、退職した場合の対応について解説します。

1．宅地建物取引業免許と宅地建物取引士資格の違い

そもそも、宅地建物取引業免許と宅地建物取引士資格には、どのような違いがあるのでしょうか。

宅地建物取引業免許とは、宅地や建物の売買、交換、貸借の代理・媒介などを業として行うために、都道府県知事または国土交通大臣から受ける免許のことです。

いわゆる「不動産屋さん」を営むために必要となる免許です。

一方、宅地建物取引士とは、宅地建物取引士資格試験に合格し、資格登録を受け、宅地建物取引士証の交付を受けた専門家のことです。

宅地建物取引士には、重要事項説明や重要事項説明書への記名、契約締結時に交付する書面への記名など、法律上定められた業務があります。

つまり、宅地建物取引業免許は事業者が宅地建物取引業を営むために必要となる免許であり、宅地建物取引士は、その業務に従事する専門家という違いがあります。

2．宅地建物取引士は何人必要？配置人数の基準

宅地建物取引業法第31条の3では、宅地建物取引業者に対し、事務所ごとに一定数以上の成年者である専任の宅地建物取引士を配置することを義務付けています。

具体的には、宅地建物取引業に従事する者5人につき1人以上の割合で、専任の宅地建物取引士を配置する必要があります。

従事者数ごとに必要な専任宅建士の人数

宅建業の従事者数	必要な専任宅建士
1～5人	1人以上
6～10人	2人以上
11～15人	3人以上
16～20人	4人以上

注意しなければならないのは、「5人ごとに1人」ではなく、「5人につき1人以上」という点です。

例えば、従事者数が8人の場合、専任の宅地建物取引士は1人では足りず、2人以上配置する必要があります。

また、この人数には、宅地建物取引士自身も含まれます。

なお、ここでいう従事者には、営業担当者だけでなく、宅地建物取引業に従事する代表者や事務職員なども含まれる場合があります。

そのため、単純に営業担当者の人数だけで判断しないよう注意が必要です。

専任の宅地建物取引士の必要人数は、営業担当者だけでなく、宅建業に従事する者の人数を基準に判断することが重要です。

3．専任の宅地建物取引士とは？常勤性と専従性の違い

それでは、「専任の宅地建物取引士」と、専任ではない宅地建物取引士には、どのような違いがあるのでしょうか。

結論から申し上げると、宅地建物取引士として行うことができる業務の範囲に違いはありません。

ただし、専任の宅地建物取引士には、通常の宅地建物取引士と異なり、**「常勤性」と「専従性」**が求められます。

① 常勤性とは？

常勤性とは、原則として、その事務所に継続して勤務し、通常の勤務時間中はその事務所の業務に従事していることをいいます。

例えば、午前中だけ勤務するパートタイマーなど、通常の勤務時間を通じて勤務していない場合には、常勤性が認められない可能性があります。

ただし、雇用形態だけで一律に判断されるものではなく、実際の勤務日数や勤務時間、勤務実態などを踏まえて判断されます。

また、常勤性が求められるからといって、常に事務所内にいなければならないというわけではありません。

顧客への物件案内や契約手続きなど、宅地建物取引業に必要な業務のために外出することは、当然に想定されています。

つまり、常勤性を判断する際には、事務所に継続して勤務している実態があるかどうかが重要になります。

② 専従性とは？

専従性とは、原則として、その事務所の宅地建物取引業に専ら従事していることをいいます。

そのため、他の宅地建物取引業者の事務所で専任の宅地建物取引士を兼務することは、原則として認められません。

また、他の会社で常勤の従業員として勤務している場合や、別の事業に従事している場合なども、専従性が問題となることがあります。

ただし、兼業が一切認められないというわけではありません。

専任の宅地建物取引士は兼業できる？

例えば、大阪府では、同一建物内で行政書士業や司法書士業などの自由業を兼業する場合について、所定の申立書を提出する取扱いが設けられています。

ただし、この取扱いは、同一建物内で個人事業として自由業を営む場合など、一定の条件を前提としています。

兼業の可否については、業務の内容や勤務場所、勤務実態などによって判断が異なるため、事前に免許行政庁へ確認することが重要です。

専任の宅地建物取引士は、他の仕事を一切できないというわけではありませんが、兼業によって常勤性や専従性が損なわれないことが必要です。

4．専任の宅地建物取引士の専任性はどのように確認される？

宅地建物取引業免許の申請では、専任の宅地建物取引士が常勤性・専従性の要件を満たしているか確認されます。

例えば、大阪府知事免許の場合、基本的に次の書類が必要となります。

• 専任の宅地建物取引士の設置等に係る誓約書
• 専任の宅地建物取引士証の写し

また、兼業の状況などによっては、別途申立書等の提出を求められることがあります。

このように、専任の宅地建物取引士については、単に資格を持っている方の名前を申請書に記載すればよいというものではありません。

実際にその事務所で勤務し、宅地建物取引業に従事していることが必要となります。

特に、他の会社の役員を兼ねている場合や、行政書士業などの別事業を行っている場合には、申請前に勤務実態や必要書類を整理しておくことが重要です。

5．専任の宅地建物取引士が退職した場合はどうなる？

宅地建物取引業免許を取得した後、専任の宅地建物取引士が退職する場合もあるかと思います。

その結果、法律上必要な専任の宅地建物取引士の人数を満たさなくなった場合には、宅地建物取引業法第31条の3第3項により、2週間以内に必要な補充等の措置を講じなければなりません。

また、専任の宅地建物取引士に変更が生じた場合には、原則として30日以内に変更届を提出する必要があります。

専任の宅地建物取引士が退職したからといって、直ちに宅地建物取引業免許が取り消されるわけではありません。

しかし、必要な人数を確保できない状態が続くと、法令違反として行政処分の対象となる可能性があります。

そのため、専任の宅地建物取引士が退職する場合には、後任者の確保や変更届の提出など、早めに対応することが重要です。

6．専任の宅地建物取引士についてよくある質問

Q．宅建業の従事者が6人の場合、専任宅建士は何人必要ですか？

A．2人以上必要です。

宅地建物取引業の事務所では、従事者5人につき1人以上の専任の宅地建物取引士を配置する必要があります。

そのため、従事者が6人から10人の場合は、2人以上の配置が必要となります。

Q．代表取締役が専任の宅地建物取引士になることはできますか？

A．必要な要件を満たしていれば可能です。

代表取締役であっても、宅地建物取引士の資格登録や有効な宅地建物取引士証を有し、その事務所で主として業務に従事している場合には、専任の宅地建物取引士として配置できる場合があります。

ただし、他の法人の役員を兼務している場合などには、専任性の確認が必要です。

Q．パートタイマーでも専任の宅地建物取引士になれますか？

A．雇用形態だけでは判断できません。

専任の宅地建物取引士には、常勤性と専従性が求められます。

そのため、実際の勤務日数や勤務時間、勤務実態などによって判断されます。

Q．専任の宅地建物取引士は行政書士と兼業できますか？

A．一定の条件を満たす場合には、認められる可能性があります。

大阪府では、同一建物内で個人事業として行政書士業などを兼業する場合について、所定の申立書を提出する取扱いがあります。

ただし、すべての兼業が認められるわけではないため、事前に確認することが重要です。

Q．専任の宅地建物取引士が退職した場合、何日以内に補充が必要ですか？

A．退職によって法定の配置人数を満たさなくなった場合には、2週間以内に必要な措置を講じなければなりません。

また、専任の宅地建物取引士の変更については、原則として30日以内に変更届を提出する必要があります。

まとめ｜宅建業免許では専任宅建士の人数と勤務実態が重要

今回は、宅地建物取引士の専任要件について解説しました。

宅地建物取引業を営むためには、事務所ごとに宅地建物取引業の従事者5人につき1人以上の専任の宅地建物取引士を配置する必要があります。

また、専任の宅地建物取引士には常勤性と専従性が求められ、他の事務所との兼務や他の事業への従事については注意が必要です。

特に、宅地建物取引業免許の新規申請時だけでなく、免許取得後も必要な人数を維持し、変更が生じた場合には適切な手続きを行うことが重要となります。

宅地建物取引業免許の申請では、必要な専任宅建士の人数を確保するだけでなく、実際の勤務状況が専任性の要件を満たしているか確認しておくことが大切です。

行政書士燈綜合事務所では、宅地建物取引業免許の新規申請や更新申請、各種変更届などのご相談を承っております。

専任の宅地建物取引士の配置や兼業の可否などについてお困りの際は、お気軽にご相談ください。