宅地建物取引業免許の取得手続きと必要書類を解説

こんにちは。行政書士燈綜合事務所の山本です。

不動産の売買や賃貸の仲介などを事業として行うためには、原則として宅地建物取引業の免許を取得する必要があります。

しかし、宅地建物取引業免許を取得するためには、事務所の設置や専任の宅地建物取引士の配置など、一定の要件を満たさなければなりません。

また、免許を取得しただけでは営業を開始することはできず、営業保証金の供託や保証協会への加入などの手続きも必要となります。

今回は、宅地建物取引業免許の取得に必要な要件や書類、申請から営業開始までの流れについて解説します。

1．宅地建物取引業免許とは？

宅地建物取引業免許とは、宅地建物取引業法に基づき、宅地や建物の売買、交換、貸借の代理・媒介などを業として行うために必要となる免許です。

具体的には、次のような取引を反復継続して事業として行う場合に、免許が必要となります。

• 自ら売主となって宅地や建物を売買・交換する場合
• 宅地や建物の売買・交換を代理・媒介する場合
• 宅地や建物の貸借を代理・媒介する場合

一方で、自ら所有する不動産を第三者に貸し出す行為は、原則として宅地建物取引業には該当しません。

なお、宅地建物取引業に該当するかどうかは、取引の内容や反復継続性、事業性などを踏まえて判断されます。

知事免許と大臣免許の違い

宅地建物取引業免許には、都道府県知事免許と国土交通大臣免許の2種類があります。

都道府県知事免許

1つの都道府県内にのみ事務所を設置する場合に必要となる免許です。

国土交通大臣免許

2つ以上の都道府県にまたがって事務所を設置する場合に必要となる免許です。

例えば、大阪府内にのみ事務所を設置する場合には大阪府知事免許となりますが、大阪府と兵庫県の両方に事務所を設置する場合には、国土交通大臣免許が必要となります。

なお、免許の区分は営業エリアではなく、事務所の設置場所によって決まります。そのため、大阪府知事免許であっても、他の都道府県の不動産を取り扱うことは可能です。

2．宅地建物取引業免許を取得するための要件

宅地建物取引業免許を取得するためには、主に次の要件を満たす必要があります。

① 事務所の設置

宅地建物取引業を営むためには、継続的に業務を行うことができる事務所を設置する必要があります。

事務所は、単に住所が存在すればよいというものではなく、宅地建物取引業を行うための独立性や継続的な使用が認められることが必要です。

例えば、自宅の一部を事務所として使用する場合には、居住部分と事務所部分が適切に区分されているかなどが確認されます。

また、他の法人と同じ建物や区画を使用する場合にも、事務所としての独立性が問題となることがあります。

事務所の形態によって判断が異なるため、賃貸借契約の締結や内装工事を行う前に、事務所要件を確認しておくことが重要です。

② 専任の宅地建物取引士の設置

宅地建物取引業者は、事務所ごとに、宅地建物取引業に従事する者5人につき1人以上の割合で、成年者である専任の宅地建物取引士を設置する必要があります。

例えば、事務所における宅地建物取引業の従事者数が6人の場合には、原則として2人以上の専任の宅地建物取引士が必要となります。

また、専任の宅地建物取引士には、原則として常勤性と専従性が求められます。

そのため、他の会社で常勤勤務している方や、他の事務所で専任の宅地建物取引士となっている方などは、専任性が認められない場合があります。

なお、専任の宅地建物取引士となるためには、宅地建物取引士資格試験に合格しているだけでは足りず、宅地建物取引士の登録を受け、有効な宅地建物取引士証の交付を受けている必要があります。

③ 欠格要件に該当しないこと

宅地建物取引業法第5条では、免許を受けることができない欠格要件が定められています。

例えば、一定の犯罪により刑に処せられた場合や、過去に不正な行為によって宅地建物取引業免許を取り消された場合などには、一定期間、免許を受けることができないことがあります。

法人の場合には、法人そのものだけでなく、役員や政令で定める使用人などについても欠格要件の確認が必要となります。

また、事務所に配置する代表者や政令で定める使用人については、宅地建物取引業を適切に営むことができる体制となっているか確認する必要があります。

3．宅地建物取引業免許の申請に必要な書類

宅地建物取引業免許の申請には、申請者が法人か個人かによって異なる書類が必要となります。

大阪府知事免許の新規申請における主な書類は、次のとおりです。

• 宅地建物取引業免許申請書
• 宅地建物取引業経歴書
• 誓約書
• 略歴書
• 専任の宅地建物取引士の設置証明書及び専任性確認書類
• 宅地建物取引士証の写し
• 事務所を使用する権原に関する書面
• 事務所の写真、間取図及び付近の地図
• 身分証明書、登記されていないことの証明書（必要な役員等について）
• 法人の登記事項証明書（法人の場合）
• 財務諸表等（法人の場合）
• 資産に関する調書（個人の場合）
• 納税証明書

このほか、法人の場合には株主や出資者に関する書類などが必要となる場合があります。

なお、大阪府では、令和6年5月25日以降、専任の宅地建物取引士については、身分証明書及び登記されていないことの証明書の提出が不要となっています。

必要書類は申請者の状況や申請先によって異なるため、最新の申請手引きを確認することが重要です。

4．宅地建物取引業免許の申請から営業開始までの流れ

宅地建物取引業免許の取得から営業開始までは、おおむね次のような流れとなります。

STEP1．事務所の確保と専任の宅地建物取引士の配置

まず、宅地建物取引業を営む事務所を確保し、必要な人数の専任の宅地建物取引士を配置します。

特に事務所の独立性や専任の宅地建物取引士の常勤性については、申請前に確認しておくことが重要です。

STEP2．必要書類の収集・作成

免許申請に必要な書類を収集し、申請書を作成します。

法人の場合には、登記事項証明書や財務諸表なども必要となるため、事前に準備しておくとスムーズです。

STEP3．免許申請

必要書類がそろったら、免許行政庁へ申請を行います。

大阪府知事免許の場合、窓口での申請のほか、電子申請システムを利用したオンライン申請にも対応しています。

申請後は、事務所要件や専任の宅地建物取引士の配置状況、欠格要件などについて審査が行われます。

STEP4．免許通知の受領

審査の結果、免許基準を満たしていると認められた場合には、免許の通知が行われます。

ただし、免許の通知を受けた段階では、まだ営業を開始することはできません。

STEP5．営業保証金の供託または保証協会への加入

宅地建物取引業を開始するためには、原則として営業保証金を供託するか、宅地建物取引業保証協会に加入し、弁済業務保証金分担金を納付する必要があります。

これらの手続きを行ったうえで、必要な届出や免許証の交付手続きなどを済ませることとなります。

STEP6．営業開始

営業開始に必要な手続きが完了した後、宅地建物取引業を開始することができます。

なお、営業開始にあたっては、事務所への標識の掲示や報酬額表の掲示、従業者証明書の携帯など、宅地建物取引業法に定められた義務にも対応する必要があります。

5．営業保証金の供託と保証協会への加入

宅地建物取引業免許を取得する際には、免許申請の手数料とは別に、営業保証金の供託または保証協会への加入に伴う費用が必要となります。

営業保証金を供託する場合

営業保証金の供託額は、次のとおりです。

• 主たる事務所（本店）：1,000万円
• 従たる事務所（支店）：1か所につき500万円

例えば、本店のみで営業する場合には、1,000万円の営業保証金を供託する必要があります。

保証協会に加入する場合

宅地建物取引業保証協会に加入する場合には、営業保証金を直接供託する代わりに、弁済業務保証金分担金を納付することとなります。

分担金の金額は、次のとおりです。

• 主たる事務所（本店）：60万円
• 従たる事務所（支店）：1か所につき30万円

ただし、保証協会への加入にあたっては、弁済業務保証金分担金のほか、入会金や会費などが必要となります。

また、保証協会への加入には別途審査や手続きがあるため、免許申請と並行して準備を進めておくことが重要です。

6．宅地建物取引業免許の申請でよくある失敗

① 事務所要件を確認せずに契約してしまった

宅地建物取引業免許の申請では、事務所の独立性などが確認されます。

そのため、事務所として使用する予定の物件が要件を満たしていない場合には、レイアウトの変更や別の物件の確保が必要となることがあります。

特に、自宅兼事務所や他法人との共同使用を予定している場合には、事前の確認が重要です。

② 専任の宅地建物取引士の専任性が認められなかった

宅地建物取引士の資格を持っている方であっても、他社での勤務状況や兼業の内容によっては、専任の宅地建物取引士として認められないことがあります。

そのため、資格の有無だけでなく、実際の勤務形態についても確認する必要があります。

③ 保証協会への加入手続きが遅れた

免許申請を行った後、保証協会への加入手続きを開始した結果、営業開始までに想定以上の時間がかかってしまう場合があります。

開業予定日が決まっている場合には、保証協会への加入手続きに必要な期間も考慮して準備を進めることが大切です。

7．よくある質問

Q．個人事業主でも宅地建物取引業免許を取得できますか？

はい。個人事業主であっても、事務所要件や専任の宅地建物取引士の設置など、必要な要件を満たしていれば免許を取得することが可能です。

ただし、個人名義で取得した免許を、そのまま法人へ引き継ぐことはできません。

将来的に法人化を予定している場合には、免許申請のタイミングについても検討することをおすすめします。

Q．宅地建物取引業免許の有効期間は何年間ですか？

宅地建物取引業免許の有効期間は5年間です。

有効期間満了後も引き続き営業する場合には、満了日の90日前から30日前までの間に更新申請を行う必要があります。

Q．専任の宅地建物取引士が退職した場合はどうなりますか？

専任の宅地建物取引士が退職したことにより、法定の設置人数を満たさなくなった場合には、2週間以内に必要な補充等の措置を講じなければなりません。

また、専任の宅地建物取引士の変更については、原則として30日以内に変更届を提出する必要があります。

Q．宅地建物取引業免許を取得すれば、すぐに営業できますか？

いいえ。免許の通知を受けただけでは営業を開始できません。

営業保証金の供託または保証協会への加入など、営業開始に必要な手続きを完了させる必要があります。

まとめ

宅地建物取引業免許を取得するためには、事務所の設置、専任の宅地建物取引士の配置、欠格要件の確認など、さまざまな要件を満たす必要があります。

また、免許取得後も、営業保証金の供託や保証協会への加入などの手続きが必要となるため、申請から営業開始までの流れを把握しておくことが重要です。

特に、事務所の独立性や専任の宅地建物取引士の専任性については、申請前に十分な確認を行うことをおすすめします。

行政書士燈綜合事務所では、大阪府を中心に、宅地建物取引業免許の新規申請や更新申請などに関するご相談を承っております。

宅地建物取引業免許の取得をご検討されている方や、申請手続きについてお困りの方は、お気軽にご相談ください。