2026-10-23

農地転用許可とは？制度のきほんを解説

行政書士・海事代理士　山本　和輝

こんにちは。行政書士燈綜合事務所の山本です。

相続した農地に住宅を建てたい、所有する田畑を駐車場や資材置場として利用したいと考えたことはありませんか。

農地を農地以外の用途に変更することを「農地転用」といい、原則として農地法に基づく許可または届出の手続きが必要となります。

また、農地転用は、すべての農地で認められるわけではありません。土地の所在地や農地区分、転用後の利用目的などによっては、許可を受けられない場合もあります。

今回は、農地転用の基本的な仕組みから、農地法第4条・第5条の違い、許可と届出の区分、必要書類や申請の流れについて解説します。

1．農地転用許可とは？

農地転用とは、農地を住宅用地や駐車場、資材置場など、農地以外の用途に変更することをいいます。

農地は食料生産の基盤であり、無秩序な転用によって優良な農地が減少することを防ぐため、農地法によって転用が規制されています。

そのため、農地を農地以外の用途に利用する場合には、原則として事前に許可を受けるか、所定の届出を行う必要があります。

例えば、次のような場合が農地転用に該当します。

田畑を造成して住宅を建築する場合
農地を駐車場として利用する場合
農地を資材置場にする場合
農地に店舗や倉庫を建築する場合
農地に太陽光発電設備を設置する場合

なお、農地転用に該当するかどうかは、登記簿上の地目だけでなく、土地の現況なども踏まえて判断されます。

2．農地法第4条と第5条の違い

農地転用の手続きには、主に農地法第4条と第5条に基づくものがあります。

両者の違いは、農地の転用に伴って、所有権の移転や賃借権の設定などが行われるかどうかです。

① 農地法第4条による転用

農地法第4条は、農地の所有者が、自ら所有する農地を農地以外の用途に転用する場合の手続きです。

例えば、自分が所有している畑を造成し、自宅を建築する場合などが該当します。

この場合、農地の所有権を第三者へ移転するわけではないため、農地法第4条に基づく許可または届出を行います。

② 農地法第5条による転用

農地法第5条は、農地を転用する目的で、所有権の移転や賃借権の設定などを行う場合の手続きです。

例えば、農地を購入して住宅を建築する場合や、農地を借りて駐車場として利用する場合などが該当します。

この場合、農地法第5条に基づく許可または届出が必要となります。

区分	主な内容	具体例
農地法第4条	所有者自身が農地を転用する	自己所有の畑に自宅を建築する
農地法第5条	権利移動・設定を伴って農地を転用する	農地を購入して駐車場にする

なお、農地を農地として売買・賃貸借する場合には、原則として農地法第3条に基づく許可が必要となり、農地転用とは異なる手続きになります。

3．農地転用の許可と届出の違い

農地転用は、土地が所在する区域によって、許可が必要となる場合と、届出によって転用できる場合に分かれます。

① 市街化区域内の農地

市街化区域とは、既に市街地を形成している区域や、おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図る区域のことです。

市街化区域内の農地については、原則として、あらかじめ農業委員会へ届出を行うことで転用することができます。

ただし、届出を行えば無条件に建物を建築できるわけではなく、建築基準法や都市計画法など、他の法令による規制を受ける場合があります。

② 市街化調整区域等の農地

市街化調整区域とは、市街化を抑制すべき区域として定められた区域のことです。

市街化調整区域や、市街化区域以外の区域にある農地については、原則として農地転用の許可が必要となります。

許可権者は、都道府県知事または指定市町村長です。

申請は、通常、農地が所在する市町村の農業委員会を経由して行います。

なお、市街化調整区域では、農地転用許可とは別に、都市計画法上の開発許可などが必要となる場合もあります。

4．農地区分によって転用の可否が異なる

農地転用の許可を受けられるかどうかは、農地の所在地や周辺の土地利用状況などに応じた農地区分によって異なります。

主な農地区分は、次のとおりです。

農地区分	転用許可の考え方
農用地区域内農地	原則不許可
甲種農地	原則不許可
第1種農地	原則不許可
第2種農地	周辺の代替地の有無などを踏まえて判断
第3種農地	原則許可

例えば、市街化調整区域内の農地であっても、第3種農地に該当する場合には、一般的に転用が認められやすい傾向があります。

一方、優良な農地として保全すべき第1種農地や農用地区域内農地などは、原則として転用が認められません。

ただし、例外的に転用が認められる場合もあるため、個別の土地について確認する必要があります。

また、農業振興地域内の農用地区域に指定されている農地については、転用許可申請に先立って、農用地区域からの除外、いわゆる「農振除外」の手続きが必要となる場合があります。

このように、農地転用を検討する際には、まず対象となる農地の区分を確認することが重要です。

5．農地転用許可の申請に必要な書類

農地転用許可の申請では、転用目的や土地の状況などに応じて、さまざまな書類が必要となります。

一般的には、次のような書類を準備します。

農地転用許可申請書
土地の登記事項証明書
公図
位置図・付近見取図
土地利用計画図
建物の配置図・平面図等（建築を伴う場合）
資金計画書・資金証明書類
排水計画図等
その他、転用目的や土地の状況に応じた書類

例えば、農地を住宅用地に転用する場合には、建物の配置や排水計画などを確認できる図面が必要となることがあります。

また、駐車場や資材置場に転用する場合には、利用する車両や資材の種類、配置、必要面積などを具体的に説明する資料が求められることがあります。

必要書類は自治体や転用目的によって異なるため、申請前に管轄の農業委員会へ確認することが重要です。

6．農地転用許可申請の流れ

農地転用許可申請は、おおむね次のような流れで進めます。

STEP1．土地の現況と農地区分の確認

まず、対象となる土地が農地法上の農地に該当するかを確認します。

併せて、市街化区域・市街化調整区域の別や、農地区分、農用地区域への指定の有無などを調査します。

STEP2．農業委員会への事前相談

転用の目的や土地の状況を整理し、農業委員会へ事前相談を行います。

この段階で、農地転用の見込みや必要書類、他法令による規制などについて確認します。

STEP3．必要書類の収集・作成

申請書や土地利用計画図、資金計画書など、必要な書類を準備します。

STEP4．農地転用許可申請

必要書類をそろえ、原則として農地が所在する市町村の農業委員会へ申請します。

申請後、農業委員会による審査や現地確認などが行われ、許可権者によって許可の可否が判断されます。

STEP5．許可後の転用工事

農地転用許可を受けた後、許可された計画に従って造成工事や建築工事などを進めます。

なお、転用後の利用状況などについて、工事の進捗報告や完了報告を求められる場合があります。

7．農地転用でよくある失敗と注意点

① 許可を受ける前に造成工事を始めてしまった

農地転用の許可が必要であるにもかかわらず、許可を受けずに造成工事などを行った場合には、農地法違反となる可能性があります。

無断転用を行った場合には、工事の中止や原状回復を命じられることがあるほか、罰則の対象となる場合もあります。

そのため、農地転用の手続きが完了する前に工事を開始しないよう注意が必要です。

② 登記簿上の地目だけで判断してしまった

農地法上の農地に該当するかどうかは、登記簿上の地目だけで判断されるものではありません。

例えば、登記簿上の地目が「雑種地」などであっても、現況が農地であれば農地法の対象となる場合があります。

一方、長期間耕作されていない農地であっても、単に耕作されていないという理由だけで農地法の適用対象から外れるわけではありません。

そのため、登記簿上の地目と土地の現況の両方を確認することが重要です。

③ 農地転用以外の規制を確認していなかった

農地転用の許可を受けたとしても、必ずしも予定している建物を建築できるとは限りません。

例えば、市街化調整区域に住宅や店舗などを建築する場合には、都市計画法上の開発許可などが必要となることがあります。

また、土地の所在地や利用目的によっては、農振法や建築基準法など、他の法令による規制が問題となる場合もあります。

そのため、農地転用許可だけでなく、転用後の土地利用が法令上可能であるかを事前に確認することが重要です。

8．よくある質問

Q．相続した農地でも転用許可は必要ですか？

はい。相続によって取得した農地であっても、住宅用地や駐車場などに転用する場合には、原則として農地転用の許可または届出が必要となります。

なお、相続による農地の取得自体については、農地法第3条の許可は不要ですが、原則として農地法第3条の3に基づく農業委員会への届出が必要です。

Q．農地転用の申請は自分でもできますか？

はい。農地転用の許可申請や届出は、ご自身で行うことも可能です。

ただし、農地区分の確認や土地利用計画図の作成、他法令による規制の調査などが必要となるため、事前に十分な確認を行うことが重要です。

Q．農地転用の許可が下りない土地もありますか？

はい。農用地区域内農地や第1種農地など、優良な農地として保全すべき土地については、原則として転用が認められない場合があります。

また、農地区分上は転用が認められる可能性がある場合でも、転用目的や資金計画、周辺農地への影響などによって許可を受けられないことがあります。

Q．農地転用の許可を受ければ、すぐに建物を建てられますか？

農地転用許可を受けた場合でも、建築基準法や都市計画法など、他の法令に基づく手続きが必要となる場合があります。

そのため、建築を予定している場合には、農地転用許可と併せて、建築や開発に関する規制を確認する必要があります。

まとめ